Kapitał Dolnego Śląska

Z Andrzejem Jamrozikiem, Dyrektorem Wrocławskiego Oddziału Terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych o inwestycjach w obiekty zabytkowe, możliwościach finansowania ich renowacji oraz warunkach, jakie spełnić powinien przyszły nabywca rozmawia Marcin Prynda.

Czy zabytkowa nieruchomość to dobra inwestycja?
Zabytki mogą być doskonałą inwestycją, ale kupując nieruchomość zabytkową należy liczyć się z wysokimi kosztami renowacji obiektu. Nabywca powinien być świadomy wyzwania, jakie podejmuje. Ważny jest dobry pomysł na zabytek, a wówczas może on nie tylko dać właścicielowi wiele satysfakcji, ale też stać się świetnym źródłem dochodów. Przykładem takiej trafionej inwestycji jest Zamek Topacz, który został zakupiony właśnie z zasobu Skarbu Państwa i dzięki kreatywnym koncepcjom właściciela stał się dla Wrocławia atrakcyjnym, tętniącym życiem centrum hotelowym i kulturalnym.

Jakiego rodzaju działalność można prowadzić w zabytkowym obiekcie?
W zakupionych od ANR nieruchomościach mogą powstawać m.in. hotele, pensjonaty, centra szkoleniowo-konferencyjne, ośrodki SPA, siedziby firm i fundacji, sanatoria i domy seniora czy też rezydencje prywatne.

Jaką ofertę w zakresie zabytkowych nieruchomości posiada ANR?
Wrocławski Oddział Terenowy Agencji Nieruchomości Rolnych to największy dysponent nieruchomości zabytkowych na Dolnym Śląsku. Posiadamy w swoim zasobie jeszcze ok. 140 pałaców i zespołów pałacowo-folwarcznych przeznaczonych do sprzedaży. To bardzo duży potencjał inwestycyjny, ale także bardzo wyjątkowy pod względem architektury i historycznej proweniencji. Każdy taki zabytek ma swoją historię, na bazie której można budować ich atrakcyjność turystyczną. W najbliższym czasie zamierzamy sprzedać około trzydziestu pałaców i obiektów pałacowo-folwarcznych, pochodzących głównie z XIX wieku. Aby kupić pałac czy dworek wcale nie trzeba dysponować dużym kapitałem. Ceny wywoławcze na naszych przetargach wahają się od 250 tys. zł do nieco ponad 2 mln zł. 

Co powinno przekonać  potencjalnego nabywcę do zainteresowania się zakupem takiego obiektu właśnie od ANR?
Agencja Nieruchomości Rolnych to instytucja państwowa należąca do Skarbu Państwa, dlatego inwestorzy, decydując się na zakup nieruchomości z naszego zasobu mogą być spokojni o ich stan prawny. Szczegółowo sprawdzamy wszystkie nieruchomości, a informacje o ewentualnych przeszkodach i utrudnieniach w dysponowaniu nimi podane są w treści ogłoszenia przetargowego.  Jako jedyna instytucja umożliwiamy również rozłożenie zakupu na raty. Maksymalny okres kredytowania to 5 lat, a minimalna wpłata to 50 proc. wartości. Aktualnie  oprocentowanie takich kredytów wynosi 4,18 proc. Ponadto nabywcom obiektów zabytkowych przysługuje do 50 proc. obniżki ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, pod warunkiem przeznaczenia tej kwoty na renowację. Agencja ma dodatkową możliwość obniżania ceny nieruchomości w kolejnych przetargach, jednak nie więcej niż o 50 proc. 

Jakie są możliwości uzyskania wsparcia finansowego na remont zabytku?
Wprawdzie to prywatny zakup, nierzadko z przeznaczeniem na prowadzenie w takim obiekcie działalności gospodarczej, ale jednak w ten sposób zabytek, dobro narodowe chronione jest przed ruiną i dewastacją.
Nabywca  zabytku, oprócz obniżki oferowanej przez Agencję, może także ubiegać się o dotacje z różnych źródeł, w tym programów ministerialnych, które refundują przynajmniej część kosztów poniesionych na remont. Im większa wartość obiektu, tym większa szansa na otrzymanie takiej dotacji. Na zabezpieczenie tkanki zabytkowej i rekonstrukcję można także uzyskać wsparcie ze środków unijnych, w tym z Regionalnego Programu Operacyjnego. Środkami własnymi na ten cel dysponuje także Urząd Marszałkowski. Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Bogdan Zdrojewski zachęcał podczas konferencji „Agencja Nieruchomości Rolnych – największy dysponent nieruchomości zabytkowych na Dolnym Śląsku. Specyfika nabywania i inwestowania w nieruchomości objęte ochroną konserwatora zabytków”, która odbyła się 5 lipca 2013 roku do korzystania z dotacji europejskich w ramach Nowej Perspektywy, która przewiduje na najbliższe lata finansowanie właśnie dziedzictwa narodowego i zabytków.

W jakim trybie sprzedawane są nieruchomości?
Zabytkowe nieruchomości sprzedawane są w przetargach nieograniczonych, co oznacza, że może do nich przystąpić każdy zainteresowany kupnem, a więc zarówno osoba fizyczna, jak i prawna (firma, stowarzyszenie, fundacja, instytucja). Kupuje ją ten, kto zaoferuje wyższą cenę. Warunkiem przystąpienia do przetargu jest wpłata na konto Agencji wadium.

Jakie wymogi spełniać musi potencjalny nabywca, żeby mógł złożyć ofertę kupna?
Przede wszystkim musi przystąpić do przetargu. Jeśli już stanie się kandydatem na nabywcę po wygranym przetargu, aby sfinalizować sprzedaż i podpisać akt notarialny musi przedstawić pozytywnie zaopiniowany przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków program użytkowy. Najlepiej taką akceptację uzyskać jeszcze przed przystąpieniem do przetargu. Unikniemy wówczas ryzyka, że pomysł inwestora na zabytek jest niezgodny z wymogami konserwatora zabytków. Informacja o tym obowiązku jest zamieszczana w ogłoszeniu przetargowym.

Czy Agencja ma problemy z rozdysponowaniem zabytków? Jeśli tak – jakie?
W większości zabytkowych nieruchomości z zasobu Agencji niestety wciąż mieszkają byli pracownicy Państwowych Gospodarstw Rolnych. Staramy się więc jeszcze przed sprzedażą obiektu zapewnić im inne mieszkania. Teraz jest to możliwe dzięki nowelizacji ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Nowe przepisy, obwiązujące od grudnia 2011 roku, pozwalają budować lokale dla dotychczasowych najemców mieszkań w obiektach zabytkowych. Jesteśmy oddziałem, w którego zasobach jest najwięcej zabytkowych pałaców i folwarków, dlatego zależało nam na tej możliwości. Propozycja projektu nowelizacji zrodziła się właśnie w naszym oddziale terenowym i po 3 latach starań została uchwalona.

ANR realizuje już w tym zakresie jakieś inwestycje?
Pierwsze wybudowane przez nas w Nowym Dworze koło Trzebnicy osiedle zostało już zasiedlone. Składa się z sześciu dwumieszkaniowych segmentów. Mieszkają tam m.in. lokatorzy z pałacu w Kowalach, którzy te mieszkania będą mogli wykupić na preferencyjnych warunkach. W ofercie są trzy rodzaje mieszkań o powierzchni od 27 do 67 metrów kwadratowych. Każde mieszkanie stanowi oddzielny segment, ma własne wejście, liczniki i wodomierze. Agencja zamierza wybudować w sumie około 400 takich lokali. Wszystkie postawi na swoich gruntach, możliwie najbliżej zabytków, dotąd zajmowanych przez przeprowadzanych mieszkańców. Do niedawna mogliśmy zaproponować lokatorom przeprowadzkę wyłącznie do innych niezabytkowych obiektów, będących naszą własnością. Ale zwykle problemem były duże koszty remontów oraz odległość od dotychczasowego miejsca zamieszkania, co wiązało się z wyrwaniem z dotychczasowego środowiska, oddaleniem od rodzin, pracy, szkół czy grobów bliskich.

Kiedy powstaną kolejne budynki mieszkalne?
Na etapie projektowania są kolejne inwestycje w Piotrowicach, Szklarach Górnych, Chociwelu, Sadkowie i Budziszowie Wielkim. Mieszkania będą budowane według tego samego projektu, dostosowanego do lokalnych warunków.